Q: 채무자의 부동산을 경매신청 하였는데, 법원으로부터 최저입찰 가격으로는 채권자에 우선하는 채권 및 경매절차 비용을 변제하면 남는 돈이 없다는 통지가 왔습니다. 이런 경우 경매절차가 취소된다고 하는데 어떻게 하면 경매절차가 취소가 되지 않는지요.



A: 법원은 최저입찰 가격으로 압류채권자에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 잉여가 없다고 인정한 때에는 압류채권자에게 무잉여 통지를 합니다.(민사소송법 제616조 제1항) 통지서에서는 무잉여 사실을 명백하게 하기 위하여 "최저입찰가격"과 "우선채권총액"을 기재합니다.



잉여주의는 후순위 채권자를 위한 경매로 인하여 선순위 채권자의 권리가 침해되어서는 안 된다는 것으로, 종전에는 강제경매에만 적용되고 임의경매에는 적용되지 않았으나, 경매법의 폐지와 민사소송법의 개정으로 1990. 9. 1.부터 임의경매에도 준용이 됩니다.(민사소송법 제728조)



무잉여 통지를 받은 압류채권자는 우선채권과 비용을 변제하고 잉여가 있을 가격을 정하여 그 가격에 응하는 매수신고가 없을 때에는 그 가격으로 매수할 것을 신청하고 충분한 보증금을 제공합니다.



만일 압류채권자가 무잉여 통지를 받은 날로부터 7일내에 매수신청을 하지 않을 때에는 경매절차를 취소합니다.(민사소송법 제616조 제2항) 위 기간 경과 후에도 경매절차 취소결정이 있기 전에 매수신청 및 보증제공이 되면 경매절차를 취소하지 않고 속행합니다.



경매절차의 속행을 위한 보증은 압류채권자가 낙찰이 된 경우의 낙찰대금지급 담보의 성질을 가지므로 지급보증위탁계약을 체결한 문서의 제출에 의한 보증은 허용되지 않습니다.(민사소송법 제625조)



압류채권자가 매수신청을 한 경우 그 매수신청 금액 이상의 가격이 아니면 낙찰이 허가되지 않으므로 매수신청 금액은 최저낙찰 가격과 같은 의미를 가집니다. 따라서 입찰기일의 공고에 압류채권자의 매수신청이 있었다는 취지 및 그 매수신청 금액을 기재합니다.



입찰기일에서 압류채권자의 매수신청금액 이상으로 입찰가격의 신고가 없으면 그 신고가격이 최저입찰 가격을 초과하더라도 낙찰허가를 하여서는 안되므로 집행관은 특별매각 조건이 있는 경우에 준하여 매수신청 금액을 고지하고 입찰가격 신고를 최고합니다.(민사소송법 제624조)



위 금액 이상의 입찰가격의 신고가 없는 경우에는 압류채권자가 입찰기일에 출석하였는지 여부를 불문하고 압류채권자를 최고가매수 신고인으로 하여 그 성명과 가격을 호창한 후 입찰의 종결을 고지합니다.(민사소송법 제627조 제1항)



압류채권자는 매수신청의 보증을 제공할 필요가 없습니다. 다만 압류채권자도 입찰기일에 출석하여 매수신청액보다 고가로 입찰가격을 신고할 수 있으므로 이와 같이 최고가입찰 신고인이 된 경우에 앞서 제공한 보증이 그 입찰신고가격의 10분의 1이 되지 아니하면 10분의 1에 달할 만큼의 보증을 추가로 제공합니다.



최고가 입찰신고가격이 압류채권자의 매수신청과 동액인 경우에는 그 입찰신고인이 최고가 입찰신고인이 됩니다.



이 사안의 경우, 압류채권자는 무잉여 통지를 받은 날로부터 7일 내에 우선 채권과 비용을 넘는 금액을 정하여 그 금액의 1할 상당액을 강제집행속행의 보증으로 공탁하고 그 공탁서를 첨부하여 매수신청 합니다.